STRATEGIE
ASSET-MANAGER: PROJEKTENTWICKLER ERWEITERN GESCHÄFTSMODELLL
Mit einem Einstieg ins Fondsgeschäft weiten immer mehr Projektentwickler ihr Business-Modell aus. Das Asset-Management als weiteres Standbein verspricht eine deutliche Verstetigung des äußerst zyklischen Geschäfts der Entwickler und erweitert die Wertschöpfungskette. Um dennoch flexibel zu bleiben, bietet sich regelmäßig die Kooperation mit einer Service-KVG an.
Immobilienfonds erfreuen sich bereits seit geraumer Zeit großer Beliebtheit unter institutionellen Investoren in Deutschland. Auf der Suche nach auskömmlichen Renditen investieren sie dabei per offenen Immobilien-Spezialfonds immer häufiger auch abseits der ausgetretenen Pfade. Damit bieten sich Chancen nicht nur für Fonds mit speziellem Fokus, sondern gerade auch für neue Anbieter mit innovativen Ansätzen.
Nur konsequent ist da, dass immer mehr Projektentwickler antreten, um die anhaltend hohe Nachfrage zu bedienen. Die Auflage eigener Fondsprodukte ist für sie vielfach eine attraktive Möglichkeit, ihr Geschäftsmodell auszuweiten. Schließlich verfügen sie nicht nur über die nötigen Kenntnisse in Sachen Immobilien, sondern vielfach auch über die Objekte selbst.
Als Asset-Manager können solche Projektentwickler durchaus auch große Vorteile für institutionelle Investoren darstellen. Schließlich verkaufen sie die eigenentwickelte Immobilie an institutionelle Investoren, die entsprechende Investmentfonds zeichnen. Damit können die Anleger besonders auf die Qualität der Immobilie vertrauen. Sämtliche Themen rund um eine entsprechende Immobilie sind einem solchen Asset Manager sehr viel vertrauter und somit kann das Management zugunsten des Investors
effizienter dargestellt werden.
Den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie oder zumindest einen größeren Teil davon abzubilden, statt sich auf das vergleichsweise kurzlebige Geschäft der Projektentwicklung zu beschränken und die Bewirtschaftung der Immobilie anderen zu überlassen, ist daher naheliegend. Denn die Ausweitung auf das Investment Management und das Property Management verspricht eine deutliche Verstetigung des traditionell sehr zyklischen Developer-Geschäfts. Über die Gebühreneinnahmen hauseigener Fonds lassen sich auch in Jahren, in denen dieses Kerngeschäft schwächer ist, stabile Umsätze generieren.
Dafür bringen Projektentwickler zum einen neu entwickelte Immobilien in Fonds ein und verlängern damit schlicht die Wertschöpfungskette. Zum anderen ermöglicht ihr oft vorhandener Zugriff auf interessante Bestandsimmobilien, die Wertschöpfungskette zu verbreitern.
Eine derartige Ausweitung des Geschäftsmodells über den Einstieg ins Fondsgeschäft mag also gerade im derzeitigen Marktumfeld sehr verlockend erscheinen; gleichzeitig ist sie aber mit erheblichem organisatorischen und regulatorischen Aufwand verbunden. Denn das Fondsgeschäft ist in Deutschland stark reguliert: Wer Fonds anbieten möchte, braucht eine Zulassung als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) von der Bundesanstalt für Finanzdienstleitungsaufsicht (Bafin).
Das stellt auch für bereits etablierte Entwickler eine erhebliche Hürde dar. Schließlich verursacht eine Lizenzierung als KVG nicht nur hohe Set-up-, sondern auch nennenswerte laufende Kosten. Diese liegen regelmäßig bei deutlich über einer Million Euro jährlich. Daher rechnet sich die Unterhaltung einer eigenen KVG erfahrungsgemäß erst ab einer Größenordnung von rund zwei Milliarden Euro Assets under Management.
Neben der reinen Kostenbelastung gilt es zudem, mögliche Folgen für die Unternehmensstruktur und -kultur in den Blick zu nehmen, die sich aus dem Betrieb einer eigenen KVG ergeben können. So können sich regulatorisch geforderte Strukturen im Bereich des Fondsgeschäfts negativ auf Flexibilität und Kreativität der Gesamtgesellschaft auswirken – und damit genau auf diejenigen Eigenschaften, die viele Investoren an Projektentwicklern schätzen.
Sinnvoll erscheint daher in vielen Fällen, sich auf das eigene Fachgebiet zu konzentrieren und die übrigen Aufgaben einem Partner zu überlassen, der dort seine Kernkompetenzen hat – ganz entsprechend der ökonomischen Theorie der Arbeitsteilung. Konkret können Projektentwickler hier auf die Dienstleistungen einer Service-KVG setzen.
Immobilienfonds erfreuen sich bereits seit geraumer Zeit großer Beliebtheit unter institutionellen Investoren in Deutschland. Auf der Suche nach auskömmlichen Renditen investieren sie dabei per offenen Immobilien-Spezialfonds immer häufiger auch abseits der ausgetretenen Pfade. Damit bieten sich Chancen nicht nur für Fonds mit speziellem Fokus, sondern gerade auch für neue Anbieter mit innovativen Ansätzen.
Nur konsequent ist da, dass immer mehr Projektentwickler antreten, um die anhaltend hohe Nachfrage zu bedienen. Die Auflage eigener Fondsprodukte ist für sie vielfach eine attraktive Möglichkeit, ihr Geschäftsmodell auszuweiten. Schließlich verfügen sie nicht nur über die nötigen Kenntnisse in Sachen Immobilien, sondern vielfach auch über die Objekte selbst.
Als Asset-Manager können solche Projektentwickler durchaus auch große Vorteile für institutionelle Investoren darstellen. Schließlich verkaufen sie die eigenentwickelte Immobilie an institutionelle Investoren, die entsprechende Investmentfonds zeichnen. Damit können die Anleger besonders auf die Qualität der Immobilie vertrauen. Sämtliche Themen rund um eine entsprechende Immobilie sind einem solchen Asset Manager sehr viel vertrauter und somit kann das Management zugunsten des Investors
effizienter dargestellt werden.
Den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie oder zumindest einen größeren Teil davon abzubilden, statt sich auf das vergleichsweise kurzlebige Geschäft der Projektentwicklung zu beschränken und die Bewirtschaftung der Immobilie anderen zu überlassen, ist daher naheliegend. Denn die Ausweitung auf das Investment Management und das Property Management verspricht eine deutliche Verstetigung des traditionell sehr zyklischen Developer-Geschäfts. Über die Gebühreneinnahmen hauseigener Fonds lassen sich auch in Jahren, in denen dieses Kerngeschäft schwächer ist, stabile Umsätze generieren.
Dafür bringen Projektentwickler zum einen neu entwickelte Immobilien in Fonds ein und verlängern damit schlicht die Wertschöpfungskette. Zum anderen ermöglicht ihr oft vorhandener Zugriff auf interessante Bestandsimmobilien, die Wertschöpfungskette zu verbreitern.
Eine derartige Ausweitung des Geschäftsmodells über den Einstieg ins Fondsgeschäft mag also gerade im derzeitigen Marktumfeld sehr verlockend erscheinen; gleichzeitig ist sie aber mit erheblichem organisatorischen und regulatorischen Aufwand verbunden. Denn das Fondsgeschäft ist in Deutschland stark reguliert: Wer Fonds anbieten möchte, braucht eine Zulassung als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) von der Bundesanstalt für Finanzdienstleitungsaufsicht (Bafin).
Das stellt auch für bereits etablierte Entwickler eine erhebliche Hürde dar. Schließlich verursacht eine Lizenzierung als KVG nicht nur hohe Set-up-, sondern auch nennenswerte laufende Kosten. Diese liegen regelmäßig bei deutlich über einer Million Euro jährlich. Daher rechnet sich die Unterhaltung einer eigenen KVG erfahrungsgemäß erst ab einer Größenordnung von rund zwei Milliarden Euro Assets under Management.
Neben der reinen Kostenbelastung gilt es zudem, mögliche Folgen für die Unternehmensstruktur und -kultur in den Blick zu nehmen, die sich aus dem Betrieb einer eigenen KVG ergeben können. So können sich regulatorisch geforderte Strukturen im Bereich des Fondsgeschäfts negativ auf Flexibilität und Kreativität der Gesamtgesellschaft auswirken – und damit genau auf diejenigen Eigenschaften, die viele Investoren an Projektentwicklern schätzen.
Sinnvoll erscheint daher in vielen Fällen, sich auf das eigene Fachgebiet zu konzentrieren und die übrigen Aufgaben einem Partner zu überlassen, der dort seine Kernkompetenzen hat – ganz entsprechend der ökonomischen Theorie der Arbeitsteilung. Konkret können Projektentwickler hier auf die Dienstleistungen einer Service-KVG setzen.
ÜBER DEN AUTOR
Ludger Wibbeke ist Geschäftsführer der HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH und verantwortet bei der Service-KVG den Bereich Real Assets.Eine professionell aufgestellte Service-KVG bietet nicht nur die nötige Lizenz für die Fondsauflage und -verwaltung; sie verfügt auch über das nötige Know-how in sämtlichen aufsichtsrechtlichen Fragen. Sie übernimmt alle administrativen Aufgaben wie Abstimmung von Verträgen, Erstellung der Anlagebedingungen, Verkaufsprospekte und wesentlicher Anlageinformationen sowie die Koordination mit der Bafin.
Vorteilhaft wirkt sich dabei für beide Seiten aus, dass die entsprechenden Prozesse etabliert sind und vielfach standardisiert ablaufen und von eingespielten Teams umgesetzt werden. Daraus ergeben sich auf Seiten der Service-KVG Skaleneffekte, die dem Asset-Manager einerseits eine höhere Qualität im Bereich regulatorischer Anforderungen sichern und auf der anderen Seite die Kosten senken. Zudem führen sie zu einer höheren Geschwindigkeit bei der Fondsauflage.Auch im laufenden Geschäftsbetrieb sorgt die Service-KVG dafür, dass alle regulatorischen Anforderungen erfüllt werden. Zudem bietet eine Service-KVG durch ihren breiten Marktüberblick bei vielen Prozessen und Leistungen den Zugriff auf die Best-Practices aus dem Markt und fungiert in diesem Zuge auch als Sparringspartner für den Vertrieb. Gleiches gilt für das Reporting für unterschiedliche Investorengruppen oder die Abstimmung mit der Verwahrstelle.
Im Immobilienbereich erfahrene Service-KVGen sorgen dabei nicht nur für hohe Qualität und Effizienz bei der Fondsverwaltung. Sie tragen gleichzeitig maßgeblich zur Akzeptanz des jeweiligen Fonds aufseiten aller weiteren Beteiligten vom Investor bis zur Verwahrstelle bei.
Projektentwickler, die als Fondsinitiatoren antreten, können sich somit auf die Aufgaben Asset-Management und Vertrieb konzentrieren. Nicht umsonst erfreut sich diese Struktur im Immobilienfonds-Segment wachsender Beliebtheit – gerade auch bei den Investoren, die künftig noch stärker auf das Modell der Arbeitsteilung setzen wollen. Schließlich sind sie primär an der Expertise und dem Spezialwissen des Asset-Managers interessiert und präferieren daher eine Struktur, in der sich diese ohne Abstriche einbringen lässt. Letztlich bringt damit jeder Beteiligte seine Kernkompetenz zugunsten des institutionellen Investors ein.
Vorteilhaft wirkt sich dabei für beide Seiten aus, dass die entsprechenden Prozesse etabliert sind und vielfach standardisiert ablaufen und von eingespielten Teams umgesetzt werden. Daraus ergeben sich auf Seiten der Service-KVG Skaleneffekte, die dem Asset-Manager einerseits eine höhere Qualität im Bereich regulatorischer Anforderungen sichern und auf der anderen Seite die Kosten senken. Zudem führen sie zu einer höheren Geschwindigkeit bei der Fondsauflage.Auch im laufenden Geschäftsbetrieb sorgt die Service-KVG dafür, dass alle regulatorischen Anforderungen erfüllt werden. Zudem bietet eine Service-KVG durch ihren breiten Marktüberblick bei vielen Prozessen und Leistungen den Zugriff auf die Best-Practices aus dem Markt und fungiert in diesem Zuge auch als Sparringspartner für den Vertrieb. Gleiches gilt für das Reporting für unterschiedliche Investorengruppen oder die Abstimmung mit der Verwahrstelle.
Im Immobilienbereich erfahrene Service-KVGen sorgen dabei nicht nur für hohe Qualität und Effizienz bei der Fondsverwaltung. Sie tragen gleichzeitig maßgeblich zur Akzeptanz des jeweiligen Fonds aufseiten aller weiteren Beteiligten vom Investor bis zur Verwahrstelle bei.
Projektentwickler, die als Fondsinitiatoren antreten, können sich somit auf die Aufgaben Asset-Management und Vertrieb konzentrieren. Nicht umsonst erfreut sich diese Struktur im Immobilienfonds-Segment wachsender Beliebtheit – gerade auch bei den Investoren, die künftig noch stärker auf das Modell der Arbeitsteilung setzen wollen. Schließlich sind sie primär an der Expertise und dem Spezialwissen des Asset-Managers interessiert und präferieren daher eine Struktur, in der sich diese ohne Abstriche einbringen lässt. Letztlich bringt damit jeder Beteiligte seine Kernkompetenz zugunsten des institutionellen Investors ein.
