STRATEGIE
CHANCEN DER GESAMTEN KLAVIATUR DEUTSCHER
WOHNIMMOBILIEN NUTZEN
CASH-CALL AB DEM
6. SEPTEMBER 2021
Der deutsche Wohnungsmarkt bleibt für Anleger trotz der weiterhin angespannten Lage in den Ballungszentren attraktiv. Die durchschnittliche Bestandsmiete stieg dem Statistischen Bundesamt (Destatis) zufolge im Jahresverlauf 2019 – verglichen mit dem jeweiligen Vorjahresmonat – annähernd konstant um 1,4 Prozent. Für die Angebotsmieten ermittelte das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) innerhalb des ersten Halbjahres 2020 ein Plus von 4,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Bei den Kaufpreisen hingegen verzeichnete Destatis im ersten Quartal sogar einen Anstieg von fünf Prozent.
Damit driften die Kauf- und Mietpreise weiter auseinander. Zum einen ist das auf das anhaltend günstige Zinsniveau bei Krediten zurückzuführen, welches die Finanzierungskosten niedrig hält. Mit einer Änderung dieses Umstands ist kurz- bis mittelfristig nicht zu rechnen, denn im September 2019 kündigte die Europäische
Zentralbank (EZB) eine weitere Lockerung ihrer Geldpolitik an, um das Wirtschaftswachstum und die Inflation in der Eurozone anzukurbeln. Zum anderen ist der Markt insbesondere in den Ballungszentren weiterhin von einer hohen Nachfrage geprägt: Die Leerstandsquoten in den sieben größten deutschen Städten liegen inzwischen durchgängig unterhalb dem Mindestwert von 2,5 Prozent, der als Fluktuationsreserve, also dem kurzfristigen Leerstand, angesehen wird. Dagegen nimmt die Zahl länger leer stehender Wohnungen in ländlichen Regionen zu. Bei dieser Reurbanisierung handelt es sich um einen weltweiten Megatrend. Dem Bericht des Bevölkerungsfonds der Vereinten Nationen zufolge leben aktuell 55 Prozent der Menschen in Städten – 2050 werden es voraussichtlich 68 Prozent sein.
Der Zuzug in die Städte übersteigt dabei in Deutschland die Kapazitäten des Wohnungsneubaus, vor allem im preisgebundenen beziehungsweise preisgedämpften Segment. Durch die nicht endenden Zuwandererströme in die Städte und eine noch unvollständige gesetzliche Regulierung für Bestandsimmobilien bleibt weiterhin Spielraum für die Fondswirtschaft im Bereich Wohnimmobilien. Infolge des Preisanstiegs sinken allerdings die Nettoanfangsrenditen für Wohninvestments. Vor allem Bestandsimmobilien sind von dieser Kompression betroffen. Daher gehen immer mehr professionelle Marktakteure dazu über, verstärkt Projektentwicklungen mit einer höheren Anfangsrendite zu kaufen. Schätzungen des Immobiliendienstleisters CBRE zufolge liegt der Anteil an Wohnimmobilien, die vor Fertigstellung gehandelt werden, bei etwa einem Drittel des gesamten professionellen Immobilienmarkts.
Anlagestrategie WERTGRUND WohnSelect D
Auf die dargestellten Chancen am deutschen Wohnungsmarkt fokussiert sich seit über zehn Jahren der offene inländische Publikums-AIF WERTGRUND WohnSelect D, der das Ziel verfolgt, ein nach dem Grundsatz der Risikodiversifizierung ausgerichtetes Wohnimmobilienportfolio an ausgewählten deutschen Standorten aufzubauen. Durch ein wertorientiertes Management und eine aktive Bewirtschaftung der Immobilien durch WERTGRUND selbst sollen die Immobilien langfristig und behutsam entwickelt und für Anleger – unter Berücksichtigung der Investitionskriterien (siehe Tabelle) – nachhaltig stabile Wertsteigerungen erzielt werden. Seit Auflage des WERTGRUND WohnSelect D im April 2010 wurden durch das Fondsmanagement in 24 Transaktionen 33 Immobilien erworben an den zunächst definierten Zielstandorten Berlin, Bonn, Dresden, Düsseldorf, Frechen bei Köln, Ingolstadt, Köln, Leipzig, Münster, Troisdorf bei Köln und Ulm.
Anfang 2020 erfolgten im Zuge der strategischen Weiterentwicklung Maßnahmen zur Anpassung des WERTGRUND WohnSelect D an die aktuelle Situation der Immobilienmärkte. Diese umfassen zukünftig den Ankauf von Neubau-Projektentwicklungen. Dieser Strategiebaustein wird zudem um den Ansatz erweitert, sowohl frei finanzierte als auch sozial geförderte beziehungsweise preisreduzierte Wohneinheiten zu entwickeln oder als Forward-Deals vor Baubeginn zu erwerben. Der erste Ankauf einer Projektentwicklung für den WERTGRUND WohnSelect D wurde im Januar 2020 in Bielefeld beurkundet (siehe Kasten). Ihm folgten der Ankauf einer weiteren Projektentwicklung in Bad Homburg sowie der Ankauf eines Baugrundstücks in Göttingen.
Der erste Ankauf einer Projektentwicklung für den WERTGRUND WohnSelect D konnte am 10. Januar 2020 beurkundet werden. Besonders hervorzuheben ist die sehr attraktive Konzeption dieser Entwicklung. Das Projekt umfasst insgesamt 252 neue Wohneinheiten in der Grünewaldstraße in Bielefeld und liegt fußläufig zum Hochschulcampus. Die gesamte Entwicklungsmaßnahme „Campus Westend“ erstreckt sich über rund 800 Wohneinheiten und wird durch eine eigene Straßenbahnhaltestelle optimal an den ÖPNV angeschlossen. Baubeginn war Mitte 2020, die Fertigstellung ist für Ende 2022 geplant. Verkäufer/Entwickler ist die Campus Westend GmbH, bei der es sich um eine Kooperation der beiden etablierten lokalen Projektentwickler Bautra GmbH und Borchard Group handelt. Insgesamt hat der WERTGRUND WohnSelect D 132 Appartements für eine studentische Nutzung (etwa 4.800 Quadratmeter Wohnfläche) in zwei Häusern, 82 frei finanzierte Wohnungen (rund 5.550 Quadratmeter) in sechs Häusern sowie 38 öffentlich geförderte Mietwohnungen (circa 1.850 Quadratmeter) in einem Haus ergänzt um 78 Tiefgaragenstellplätze in zwei Tiefgaragen zum Kaufpreis von rund 47 Millionen Euro erworben.
Zweck dieser Maßnahmen ist es, den Fonds an die sich stark veränderten Marktbedingungen anzupassen und gleichzeitig die gesamte Klaviatur der sich in der engen Nische „Wohnen in Deutschland“ bietenden Chancen zu bespielen. Zwar werden die Durchschnittsrenditen und die Ausschüttungen der kommenden Jahre, beispielsweise aufgrund der Vorfinanzierung der Bauzeiten, dadurch aller Voraussicht nach zunächst niedriger ausfallen als in den vergangenen Jahren. Dennoch ist es das klare Ziel, mit dem dann deutlich weiterentwickelten Portfolio eine Wertentwicklung zu erreichen, die vor dem Hintergrund der aktuellen Investment- und Marktbedingungen verglichen mit anderen Immobilien-Fondsprodukten weiterhin überdurchschnittlich ausfällt.
Aktuell befinden sich 2.050 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von mehr als 126.000 Quadratmetern sowie 110 Gewerbeeinheiten mit knapp 17.800 Quadratmetern Nutzfläche im Immobilienportfolio des WERTGRUND WohnSelect D. Der Mietanteil der Gewerbeflächen beträgt rund 14 Prozent, wovon ein Großteil auf die Bereiche Lebensmittel und Drogerie entfällt. Das Investitionsvolumen (Kaufpreise) beläuft sich auf etwa 181 Millionen Euro. Das entspricht rund 1.285 Euro pro
Quadratmeter und einem Ankaufsmultiplikator von circa 16,36 bezogen auf die Ist-Mieten zum Ankaufszeitpunkt.
Nachhaltigkeit auf der Agenda
Neben immobilienbezogenen Maßnahmen (Nachverdichtungen, Sanierungen et cetera) hat das Fondsmanagement im Jahr 2020 außerdem damit begonnen, Teile der Liquiditätsanlagen des WERTGRUND WohnSelect D nachhaltig auszurichten, was im Bereich der offenen Immobilienfonds bisher ein Novum darstellt. Das Hauptaugenmerk liegt hierbei in der Anlage der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestliquidität in nachhaltigen Bundeswertpapieren. Erstmalig am 2. September 2020 hat der Bund eine zehnjährige grüne Bundesanleihe emittiert, der zwei Monate später eine grüne Bundesobligation folgte. In diese beiden Papieren, die aus Gründen der jederzeit durch den Bund gewährleisteten Marktliquidität an ihren nicht grünen Zwilling gekoppelt sind, wurden zunächst circa zwölf Millionen Euro der Mindestliquidität des WERTGRUND WohnSelect D investiert. In den kommenden Monaten und Jahren soll dieser nachhaltig ausgerichtete Anlageteil weiter ausgebaut werden. In Bezug auf die Vorgaben der EU-Taxonomie und der daraus resultierenden Offenlegungsverordnung befindet sich der WERTGRUND WohnSelect D auf dem Weg hin zu einem gemäß Artikel 8 der Offenlegungsverordnung klassifizierten Produkt. Die Grundlagen für die Klassifizierung werden aktuell gelegt und voraussichtlich noch 2021 zum Abschluss gebracht.
Angaben unter Berücksichtigung der jährlichen Ausschüttung.
Wohnimmobilien während und nach der Pandemie
Im bisherigen Verlauf der Corona-Pandemie zeigen sich deutsche Wohnimmobilien stabil. Bisher musste der WERTGRUND WohnSelect D keine signifikanten Mietausfälle verzeichnen, die ausschließlich auf die Pandemie zurückzuführen waren. Diese Situation sollte sich nach den bisherigen Erkenntnissen auch in den kommenden Monaten nicht grundsätzlich verändern.
Mit der genannten Strategieerweiterung und deren Umsetzung infolge des laufenden Cash-Call-Zyklus soll sich der WERTGRUND WohnSelect D perspektivisch und nachhaltig wieder vom Value- zum Ausschüttungsprodukt wandeln und langfristig orientierte Anleger bestmöglich gegen eventuelle Marktabkühlungen – beispielsweise durch politische Regulierung – schützen. Der nächste (dritte) Cash-Call im Zyklus ist für September 2021 geplant. Mit der richtigen Anlagestrategie sollten Wohnimmobilien weiterhin in jeder Marktlage ein attraktives Investment darstellen und auch zukünftig eine verlässliche
Wertentwicklung erzielen.
