​ATTRAKTIVE PRODUKTPALETTE UND EIN 360-GRAD-MANAGEMENTANSATZ TREFFEN DEN NERV DER ANLEGER

HANSAWELT: Hohes Interesse aus dem In- und Ausland gepaart mit der Suche nach attraktiver Verzinsung hat dann zu einer enormen Renditekompression geführt. Gibt es überhaupt noch interessante Rendite-Risiko-Profile?

Garbe: Ein Yield-Gap zu den anderen Immobilientypen ist ja immer noch vorhanden. Von daher bleiben Logistikimmobilien weiterhin interessant. Allerdings wird die Suche nach renditeträchtigen Objekten durchaus schwieriger. Standorte abseits der Top-7 rücken daher in den Fokus. Auch muss es nicht immer ein Leuchtturmobjekt aus dem Neubausegment sein. Wir sehen enormes Potenzial in den vielen Bestandsimmobilien der 1980er- oder 1990er-Jahre. Nicht wenige Akteure scheuen diese Lagen oder Altersklassen.

HANSAWELT: Und bei GARBE ist dies anders?

Garbe: Ja, denn unser 360-Grad-Managementansatz kann sehr gut mit diesen Objekten umgehen. Wir verfolgen den Ansatz eines möglichst lokal angesiedelten Know-hows. Im Asset- Management bedeutet dies, dass wir möglichst eine Vor-Ort-Kompetenz aufbauen, zumindest wenn das regionale Portfolio eine kritische Größe einnimmt. Aus diesem Grund haben wir diverse Niederlassungen in den vergangenen Jahren gegründet. In jüngster Zeit ergänzen wir das nationale Netzwerk durch ausländische Tochterunternehmen zum Beispiel in den Niederlanden und in der Slowakei. Die Unternehmen werden dabei mit lokaler Kompetenz ausgestattet, da diese über ein entsprechendes Netzwerk vor Ort verfügen und Verhandlungen in Landessprache deutlich einfacher durchgeführt werden können. Aus unserer Zentrale in Hamburg werden die verschiedenen Einheiten gesteuert und eine einheitliche Qualität gewährleistet. Darüber hinaus verfügen wir über eine eigene Research-Einheit, die alle Unternehmensteile mit dem Wissen und den Informationen versorgt, die sie für ihre unternehmerischen Entscheidungen benötigen.

HANSAWELT: Sind Bestandsimmobilien nicht ökologische Auslaufmodelle?

Garbe: Nähern wir uns rein über die Ökobilanz – also über die Frage, welche CO2-Bilanz besser ist – dann kann klar gesagt werden, dass Bestandsbauten im Regelfall besser abschneiden. Neubauten verursachen zunächst einmal CO2, bevor sich durch eine bessere Dämmung oder energieeffiziente Gebäudetechnik im laufenden Betrieb Einsparpotenziale beim CO2 bemerkbar machen. Unser Research hat herausgefunden, dass die Ökobilanz beim Betrieb von Bestandsgebäuden rund 20 Jahre lang besser ausfällt als bei Neubauten, sofern gewisse energetische Ertüchtigungen eingebaut werden.

HANSAWELT: Werden die betagteren Immobilien denn überhaupt noch nachgefragt?

Garbe: Verfügbare Baugrundstücke stehen immer seltener zur Verfügung. Sei es durch den gestiegenen Wettbewerb mit anderen Assetklassen oder durch das politische Ziel, die Flächenversiegelung zu minimieren. Gleichzeitig steigt der Bedarf nach Logistikimmobilien. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage gerät daher immer mehr in Schieflage. Den Lebenszyklus von Logistikimmobilien möglichst lang auszudehnen, ist daher nicht nur ökologisch notwendig, sondern allein auch deshalb wichtig, um die Nachfrage vor allem im E-Commerce überhaupt bedienen zu können. Insbesondere dann, wenn es um die letzte Meile geht, punkten Bestandsimmobilien durch eine meist bessere Lagequalität. Natürlich muss die grundlegende Bausubstanz noch gut in Schuss sein. Ein nicht durchgängig standardisiertes Gebäudelayout ist für viele Mieter durchaus akzeptabel.

HANSAWELT: Ein kleiner Ausblick in die Zukunft: Wird die aktuelle Pandemie und der Strukturwandel im Automobilbereich nicht zu einer nachlassenden Flächennachfrage führen?

Garbe: Eine solche Entwicklung können wir nicht erkennen. Die Pandemie hat offengelegt, wie systemrelevant die Logistik ist. Gleichzeitig hat sie den E-Commerce-Handel noch weiter befeuert. Um die Ausfallsicherheit der Produktionsketten zu erhöhen, werden zukünftig auch wieder höhere Lagerbestände in der Produktion und im Handel angestrebt. Allein aus diesen Gründen wird der ohnehin bestehende Bedarf daher sogar noch erhöht. Alles in allem prognostizieren wir mittelfristig eher einen weiteren Mehrbedarf, auch wenn einzelne Sektoren wie der Automobilbau eventuell weniger nachfragen.