STRATEGIE
IM FOKUS DER INVESTOREN: MITTELGROSSE CORE-BÜROIMMOBILIEN
Der deutsche Büromarkt wird sich schon bald erholen. Davon sind Prof. Dr. Michael Becken und Michael Amann, beide Geschäftsführer der BECKEN Invest GmbH in Hamburg, überzeugt. Mit ihrem neuen Spezialfonds setzen sie auf mittelgroße Core-Immobilien. Institutionelle Investoren sind willkommen.
HANSAWELT: Was macht Sie zuversichtlich, dass der Büromarkt die Covid-19-Krise schon bald hinter sich lassen wird?
Prof. Dr. Michael Becken: Deutsche Büroinvestments gehören zu den krisenresilienten Assetklassen. Die Marktdaten belegen historisch niedrige Leerstandsraten und eine geringe Produktpipeline. Das stimmt uns sehr zuversichtlich. Besonders die Top-Lagen sind in robuster Verfassung. Sinkende Mieten erwarten wir allenfalls für nicht modernisierte Bürobestände und Nutzflächen in Randlagen, aber nicht für die innerstädtischen Lagen der Top-7-Standorte und der Metropolregionen. Corona hat die Büroflächen zwar vorübergehend leer gefegt, aber keineswegs überflüssig gemacht. Den landesweiten Homeoffice-Modus sehen wir als Notlösung und nicht als neuen Status quo. Zunehmend zeigt sich, dass die Menschen des Homeoffices „müde“ sind. Auf Dauer zu Hause zu arbeiten, ist nicht abbildbar.
Michael Amann: Viele wünschen sich schon jetzt den Arbeitsplatz im Büro zurück, allerdings mit veränderten Ansprüchen. Hier ist das Stichwort New Work in aller Munde. Für uns als Investor kommt es deshalb darauf an, die Flächenstrukturen genauer unter die Lupe zu nehmen. Denn qualitativ hochwertig ausgebaute Büroflächen mit Begegnungs- und Gemeinschaftsflächen sind das A & O für die angesagten modernen und hybriden Arbeitswelten. Diese Entwicklung bekommt durch die Pandemie eine zusätzliche Dynamik. Neben Lage und Qualität wird deshalb die flexible Flächengestaltung zum Zünglein an der Waage.
HANSAWELT: Welchen Einfluss haben die neuen Nutzeranforderungen auf Ihre Investmentstrategie?
Becken: Der Kunde ist König. Das heißt für uns: Berücksichtigen wir die Wünsche des Mieters nicht, steht unsere Immobilie leer. Wichtig ist zum einen ein fungibles Gebäude. Zum anderen eine effiziente und mietpreislich sinnvolle Ausgestaltung der Flächen. Alle Parameter einer Investitionsentscheidung sollten dies berücksichtigen. Deshalb greifen wir die Wünsche an eine flexible Flächengestaltung auf und konzentrieren uns auf Immobilien, die uns hier mit ihrem Potenzial überzeugen können. Bei unserem jüngsten Fondsprodukt, dem Solid Office Fund I, setzen wir ausschließlich auf Core-Büroimmobilien, die das leisten können.
Amann: Für unseren Bestandsfonds Solid Office Fund I selektieren wir Objekte in der Größenordnung von etwa 2.500 bis maximal 5.000 Quadratmetern vermietbarer Bürofläche in den nachgefragten innerstädtischen Lagen der Top-7-Regionen. Diese Gebäude verfügen in der Regel über kleinere Mieteinheiten von rund 400 bis 700 Quadratmetern Nutzfläche. Das bietet vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten.
Becken: In den Büroobjekten legen wir natürlich Wert auf nachhaltige Aspekte und bonitätsstarke Ankermieter, versuchen aber auch den Entwicklungen und Wünschen des Mieters gerecht zu werden. Brauchen sie beispielsweise mehr Fläche, etwa für neue Gemeinschaftszonen oder Konferenzräume, sollte sich das in den Gebäuden realisieren lassen. Ebenso wie eine Verkleinerung der Mietfläche stets abbildbar sein muss. Nach unserer Erfahrung bieten mittelgroße Core-Büroimmobilien für veränderte Ansprüche gute Anpassungsmöglichkeiten. Flexible Trennwandlösungen und eine ausgezeichnete Konnektivität spielen dabei eine wichtige Rolle.
HANSAWELT: Was macht Sie zuversichtlich, dass der Büromarkt die Covid-19-Krise schon bald hinter sich lassen wird?
Prof. Dr. Michael Becken: Deutsche Büroinvestments gehören zu den krisenresilienten Assetklassen. Die Marktdaten belegen historisch niedrige Leerstandsraten und eine geringe Produktpipeline. Das stimmt uns sehr zuversichtlich. Besonders die Top-Lagen sind in robuster Verfassung. Sinkende Mieten erwarten wir allenfalls für nicht modernisierte Bürobestände und Nutzflächen in Randlagen, aber nicht für die innerstädtischen Lagen der Top-7-Standorte und der Metropolregionen. Corona hat die Büroflächen zwar vorübergehend leer gefegt, aber keineswegs überflüssig gemacht. Den landesweiten Homeoffice-Modus sehen wir als Notlösung und nicht als neuen Status quo. Zunehmend zeigt sich, dass die Menschen des Homeoffices „müde“ sind. Auf Dauer zu Hause zu arbeiten, ist nicht abbildbar.
Michael Amann: Viele wünschen sich schon jetzt den Arbeitsplatz im Büro zurück, allerdings mit veränderten Ansprüchen. Hier ist das Stichwort New Work in aller Munde. Für uns als Investor kommt es deshalb darauf an, die Flächenstrukturen genauer unter die Lupe zu nehmen. Denn qualitativ hochwertig ausgebaute Büroflächen mit Begegnungs- und Gemeinschaftsflächen sind das A & O für die angesagten modernen und hybriden Arbeitswelten. Diese Entwicklung bekommt durch die Pandemie eine zusätzliche Dynamik. Neben Lage und Qualität wird deshalb die flexible Flächengestaltung zum Zünglein an der Waage.
HANSAWELT: Welchen Einfluss haben die neuen Nutzeranforderungen auf Ihre Investmentstrategie?
Becken: Der Kunde ist König. Das heißt für uns: Berücksichtigen wir die Wünsche des Mieters nicht, steht unsere Immobilie leer. Wichtig ist zum einen ein fungibles Gebäude. Zum anderen eine effiziente und mietpreislich sinnvolle Ausgestaltung der Flächen. Alle Parameter einer Investitionsentscheidung sollten dies berücksichtigen. Deshalb greifen wir die Wünsche an eine flexible Flächengestaltung auf und konzentrieren uns auf Immobilien, die uns hier mit ihrem Potenzial überzeugen können. Bei unserem jüngsten Fondsprodukt, dem Solid Office Fund I, setzen wir ausschließlich auf Core-Büroimmobilien, die das leisten können.
Amann: Für unseren Bestandsfonds Solid Office Fund I selektieren wir Objekte in der Größenordnung von etwa 2.500 bis maximal 5.000 Quadratmetern vermietbarer Bürofläche in den nachgefragten innerstädtischen Lagen der Top-7-Regionen. Diese Gebäude verfügen in der Regel über kleinere Mieteinheiten von rund 400 bis 700 Quadratmetern Nutzfläche. Das bietet vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten.
Becken: In den Büroobjekten legen wir natürlich Wert auf nachhaltige Aspekte und bonitätsstarke Ankermieter, versuchen aber auch den Entwicklungen und Wünschen des Mieters gerecht zu werden. Brauchen sie beispielsweise mehr Fläche, etwa für neue Gemeinschaftszonen oder Konferenzräume, sollte sich das in den Gebäuden realisieren lassen. Ebenso wie eine Verkleinerung der Mietfläche stets abbildbar sein muss. Nach unserer Erfahrung bieten mittelgroße Core-Büroimmobilien für veränderte Ansprüche gute Anpassungsmöglichkeiten. Flexible Trennwandlösungen und eine ausgezeichnete Konnektivität spielen dabei eine wichtige Rolle.
| Solid Office Fund I |
|---|
| Fondsstruktur: deutscher offener Spezial-AIF nach KAGB (§ 284) |
| KVG: HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH |
| Zielvolumen: 250 Millionen Euro (Immobilienvolumen) |
| Mindestzeichnungssumme: zehn Millionen Euro |
| Fremdkapital: bis zu 50 Prozent |
| Investmentstil: ausschließlich Core (Office) |
| Assetklasse: Büroimmobilien in prägnanten Innenstadtlagen (CBD) mit hoher Visibilität |
| Standorte: A-Städte mit zugehörigen Metropolregionen sowie wachstumsstarke B-Städte |
| Zielrendite: IRR rund sechs Prozent |
| Zielausschüttung (laufend): drei bis vier Prozent per annum (laufend, ab Tag eins) |
| Investmenthorizont: geplant zehn Jahre – Festlegung der Exit-Strategie gemeinsam mit den Anlegern |
HANSAWELT: Wer kommt als Investor für den Solid Office Fund I infrage?
Becken: Wir initiieren einen exklusiven Investmentclub, der als deutscher offener Spezial-AIF aufgelegt ist. Die wesentlichen den Fonds betreffenden Entscheidungen wollen wir in enger Abstimmung mit den institutionellen Anlegern treffen. Vier bis maximal sechs Investoren sind vorgesehen. Bei einem Zielvolumen von 250 Millionen Euro liegt die Mindestzeichnungssumme bei zehn Millionen Euro.
Amann: Die Anleger im Solid Office Fund I können sich auf eine zweijährige Investitionsphase einrichten. Der Fonds wird zwischen acht und zehn Büroobjekte ankaufen. Die Investitionssumme pro Objekt liegt bei 15 bis maximal 40 Millionen Euro. Der Investmenthorizont ist auf zehn Jahre ausgerichtet. Die Exit-Strategie wird gemeinsam mit den Anlegern festlegt.
HANSAWELT: Welche Rendite können die Investoren erwarten?
Becken: Die anvisierte Zielrendite ist ausgesprochen attraktiv und liegt bei rund sechs Prozent (Internal Rate of Return). Die Zielausschüttung haben wir bei drei bis vier Prozent pro Jahr vorgesehen und sie beginnt bereits am ersten Tag der Einlage.
HANSAWELT: Das heißt, Sie haben bereits investiert?
Amann: Das erste Objekt haben wir trotz krisenbedingter Einschränkungen im Dezember 2020 erfolgreich angekauft: eine Büroimmobilie mit Landmark-Charakter in Hamburg. Die Mietfläche befindet sich mit rund 2.600 Quadratmetern im Zielkorridor. Das vollvermietete Gebäude, Bei den Mühren 1, liegt direkt gegenüber der HafenCity in Hamburg und bietet einen spektakulären Blick auf die Elbphilharmonie. Die Immobilie liegt nicht nur in einer exponierten Lage, sondern hat auch erhebliches Wertsteigerungspotenzial.
HANSAWELT: Wie wollen Sie die Wertsteigerung realisieren?
Amann: Wir haben zum Ende dieses Jahres die Chance auf eine Neuvermietung der gesamten Fläche. Derzeit liegt die Miete deutlich unter der Marktmiete. Da ist noch Luft nach oben. Den Neuvermietungsprozess haben wir bereits angestoßen. Wir scheuen es nicht, wenn unsere Immobilien im Verlauf der Zeit repositioniert oder nachvermietet werden müssen. Im Gegenteil bietet dies immer auch verborgene Upsides. Unsere Kompetenz ist es, diese Werte zu heben. Gleichwohl steht ein solider und konstanter Cashflow im Vordergrund, da es Ziel ist, die Immobilien für einen üblichen Investitionszyklus zu halten.
HANSAWELT: Und welche Chancen sehen Sie für Ihre Projektentwicklungen?
Becken: Für unsere Immobilienprojektentwicklungen haben wir einen eigenen, separaten Mezzanine Debt Fund kreiert (REPE). Der Fonds co-investiert mit BECKEN für die Zeit der Projektentwicklung und konzentriert sich auf deutsche Metropolen sowie Büro- und Wohnraumprojekte von Becken. Der erste Teilfonds (REPE 1) ist zwischenzeitlich vollinvestiert und wird in diesem Jahr die ersten Rückflüsse verzeichnen. Aufgrund der ersten erfolgreichen Projektverkäufe freuen wir uns über eine Renditeprognose jenseits der 15 Prozent – adäquat zum Entwicklungsrisiko. Mittlerweile ist ein zweiter Fonds (REPE 2) am Start. Für diesen Fonds konnten wir weitere institutionelle Anleger gewinnen und das Fondsvolumen im Vergleich zum REPE 1 bereits im ersten Closing verdoppeln. Im Projektgeschäft in Deutschland sehen wir durchaus Potenzial für weitere Fondsprodukte mit neuen Investmentchancen für institutionelle Investoren.
Becken: Wir initiieren einen exklusiven Investmentclub, der als deutscher offener Spezial-AIF aufgelegt ist. Die wesentlichen den Fonds betreffenden Entscheidungen wollen wir in enger Abstimmung mit den institutionellen Anlegern treffen. Vier bis maximal sechs Investoren sind vorgesehen. Bei einem Zielvolumen von 250 Millionen Euro liegt die Mindestzeichnungssumme bei zehn Millionen Euro.
Amann: Die Anleger im Solid Office Fund I können sich auf eine zweijährige Investitionsphase einrichten. Der Fonds wird zwischen acht und zehn Büroobjekte ankaufen. Die Investitionssumme pro Objekt liegt bei 15 bis maximal 40 Millionen Euro. Der Investmenthorizont ist auf zehn Jahre ausgerichtet. Die Exit-Strategie wird gemeinsam mit den Anlegern festlegt.
HANSAWELT: Welche Rendite können die Investoren erwarten?
Becken: Die anvisierte Zielrendite ist ausgesprochen attraktiv und liegt bei rund sechs Prozent (Internal Rate of Return). Die Zielausschüttung haben wir bei drei bis vier Prozent pro Jahr vorgesehen und sie beginnt bereits am ersten Tag der Einlage.
HANSAWELT: Das heißt, Sie haben bereits investiert?
Amann: Das erste Objekt haben wir trotz krisenbedingter Einschränkungen im Dezember 2020 erfolgreich angekauft: eine Büroimmobilie mit Landmark-Charakter in Hamburg. Die Mietfläche befindet sich mit rund 2.600 Quadratmetern im Zielkorridor. Das vollvermietete Gebäude, Bei den Mühren 1, liegt direkt gegenüber der HafenCity in Hamburg und bietet einen spektakulären Blick auf die Elbphilharmonie. Die Immobilie liegt nicht nur in einer exponierten Lage, sondern hat auch erhebliches Wertsteigerungspotenzial.
HANSAWELT: Wie wollen Sie die Wertsteigerung realisieren?
Amann: Wir haben zum Ende dieses Jahres die Chance auf eine Neuvermietung der gesamten Fläche. Derzeit liegt die Miete deutlich unter der Marktmiete. Da ist noch Luft nach oben. Den Neuvermietungsprozess haben wir bereits angestoßen. Wir scheuen es nicht, wenn unsere Immobilien im Verlauf der Zeit repositioniert oder nachvermietet werden müssen. Im Gegenteil bietet dies immer auch verborgene Upsides. Unsere Kompetenz ist es, diese Werte zu heben. Gleichwohl steht ein solider und konstanter Cashflow im Vordergrund, da es Ziel ist, die Immobilien für einen üblichen Investitionszyklus zu halten.
HANSAWELT: Und welche Chancen sehen Sie für Ihre Projektentwicklungen?
Becken: Für unsere Immobilienprojektentwicklungen haben wir einen eigenen, separaten Mezzanine Debt Fund kreiert (REPE). Der Fonds co-investiert mit BECKEN für die Zeit der Projektentwicklung und konzentriert sich auf deutsche Metropolen sowie Büro- und Wohnraumprojekte von Becken. Der erste Teilfonds (REPE 1) ist zwischenzeitlich vollinvestiert und wird in diesem Jahr die ersten Rückflüsse verzeichnen. Aufgrund der ersten erfolgreichen Projektverkäufe freuen wir uns über eine Renditeprognose jenseits der 15 Prozent – adäquat zum Entwicklungsrisiko. Mittlerweile ist ein zweiter Fonds (REPE 2) am Start. Für diesen Fonds konnten wir weitere institutionelle Anleger gewinnen und das Fondsvolumen im Vergleich zum REPE 1 bereits im ersten Closing verdoppeln. Im Projektgeschäft in Deutschland sehen wir durchaus Potenzial für weitere Fondsprodukte mit neuen Investmentchancen für institutionelle Investoren.
ÜBER DIE GESPRÄCHSPARTNER
Prof. Dr. Michael Becken wurde 2015 in die Geschäftsführung von Becken berufen. Seit 2018 verantwortet er den Geschäftsbereich Investment- und Fondsmangement der BECKEN Invest GmbH. Des Weiteren ist er Geschäftsführer der Becken Asset Management GmbH. Er studierte Rechtswissenschaften sowie Immobilienökonomie und promovierte zum Dr. jur. mit Schwerpunkt Bank- und Kapitalmarktrecht. Darüber hinaus ist er seit 2017 Professor für Immobilienmanagement an der Northern Business School in Hamburg.
Michael Amann ist seit 29 Jahren in leitenden Positionen im Bereich Asset-, Transaktions- und Fondsmanagement tätig. Die Immobilien-Spezial-AIF mit deutschen und europäischen Assets, an deren Auflage er beteiligt war, erreichten bisher ein Transaktionsvolumen von 5,5 Milliarden Euro. Der Immobilienökonom (EBS Universität für Wirtschaft & Recht) und Immobilienfachwirt war vor seiner Tätigkeit bei BECKEN Invest unter anderem KVG-Geschäftsführer bei der Aareal Asset Management, Partner bei Cushman & Wakefield und dort verantwortlich für den Bereich Asset-Management sowie Hauptabteilungsleiter Immobilien der Versicherungskammer Bayern.
Prof. Dr. Michael Becken wurde 2015 in die Geschäftsführung von Becken berufen. Seit 2018 verantwortet er den Geschäftsbereich Investment- und Fondsmangement der BECKEN Invest GmbH. Des Weiteren ist er Geschäftsführer der Becken Asset Management GmbH. Er studierte Rechtswissenschaften sowie Immobilienökonomie und promovierte zum Dr. jur. mit Schwerpunkt Bank- und Kapitalmarktrecht. Darüber hinaus ist er seit 2017 Professor für Immobilienmanagement an der Northern Business School in Hamburg.
Michael Amann ist seit 29 Jahren in leitenden Positionen im Bereich Asset-, Transaktions- und Fondsmanagement tätig. Die Immobilien-Spezial-AIF mit deutschen und europäischen Assets, an deren Auflage er beteiligt war, erreichten bisher ein Transaktionsvolumen von 5,5 Milliarden Euro. Der Immobilienökonom (EBS Universität für Wirtschaft & Recht) und Immobilienfachwirt war vor seiner Tätigkeit bei BECKEN Invest unter anderem KVG-Geschäftsführer bei der Aareal Asset Management, Partner bei Cushman & Wakefield und dort verantwortlich für den Bereich Asset-Management sowie Hauptabteilungsleiter Immobilien der Versicherungskammer Bayern.
