„LEBENSMITTELEINKAUF IM STATIONÄREN HANDEL WEITERHIN ATTRAKTIVER ALS ONLINE”

Lebensmittelmärkte entwickeln sich äußerst erfreulich und werden bei Investoren immer beliebter. Gegessen und getrunken wird immer. Mit der Deckung der Grundbedürfnisse erfüllen die Lebensmittelmärkte alle Voraussetzungen für ein stabiles und konjunkturunabhängiges Investment. Gregor Volk, geschäftsführender Gesellschafter der RAM INVEST, im Interview.

HANSAWELT: Herr Volk, Sie haben RAM INVEST 2017 gemeinsam mit Sebastian Schels, geschäftsführender Gesellschafter der Ratisbona Handelsimmobilien Gruppe gegründet und ihren ersten Lebensmittelfonds aufgelegt. Was waren die Beweggründe für diesen Schritt?

Gregor Volk: Herr Schels und ich haben gemeinsame Synergien erkannt und diese in der RAM INVEST als Investment- und Asset-Management-Boutique gebündelt. Unsere Kunden profitieren von einer jahrzehntelangen Erfahrung im Lebensmitteleinzelhandel, in der Immobilienverwaltung, im Kapitalmarkt- und Fondsgeschäft sowie von einem breiten, qualitativ hochwertigen Netzwerk.

Wir hatten das Ziel, unseren Kunden eine krisensichere Investmentstrategie mit Fokus auf stabile Ausschüttungen anzubieten. Diese Strategie können wir mit Investitionen in den Sektor „Lebensmittelmärkte“ mit lang laufenden Miet-Cashflows von bonitätsstarken Mietern sowie einer möglichen, breiten Risikodiversifizierung aufgrund der hohen Segmentierung umsetzen. Es gibt etwa 30.000 mögliche Investitionsobjekte für uns in Deutschland. Nach der Philosophie von Investmentlegende Peter Lynch: „Ich drehe 100 Steine um und finde vielleicht zehn Ideen. Wer die meisten Steine umdreht, der gewinnt das Spiel.“ suchen wir sehr selektiv nach Qualität und analysieren hierbei eine Vielzahl von Investitionsmöglichkeiten. Durch unsere Unabhängigkeit sind wir nicht unter Druck, das Kapital schnellstmöglich unterzubringen. Uns ist Qualität wichtiger als Quantität. Jetzt in Zeiten der Pandemie stellt sich unsere Strategie erfolgreich unter Beweis. Mit 100 Prozent Vermietungsquote, einer gewichteten durchschnittlichen Mietvertragsrestlaufzeit von etwa 14 Jahren und rund 95 Prozent Miet-Cashflow aus den systemrelevanten Bereichen beziehungsweise aus dem Lebensmittelhandel können wir unseren Investoren eine robuste Ausschüttung liefern.

HANSAWELT: Wie hat sich ihr Geschäft seitdem entwickelt?

Volk: Wir haben uns von Anfang an klar positioniert: Supermärkte, Discounter und Nahversorgungszentren in Deutschland für deutsche institutionelle Investoren. Eine homogene Anlegergruppe, eine eindeutige, verständliche Investmentstrategie, ein anerkanntes Investmentvehikel sowie eine Partnerschaft mit der HANSAINVEST als etablierte Service-KVG lieferten die Basis für einen erfolgreichen Start. In kurzer Zeit konnten wir knapp zehn institutionelle Investoren von unserer Idee überzeugen. In den ersten zwei Jahren haben wir ein Portfolio von rund 45 Immobilien mit einem Vermögen von etwa 250 Millionen Euro aufgebaut. Unser erster Fonds steht aktuell kurz vor der Vollinvestition. Der zweite Fonds mit sehr ähnlicher Anlagestrategie steht bereits in den Startlöchern. Mit den ersten Investoren, welche über Empfehlungen den Weg zu uns gefunden haben, stimmen wir derzeit die Anlagestrategie ab. Zukünftig wollen wir unsere Positionierung als Qualitätsanbieter weiter ausbauen und verankern.

HANSAWELT: Was macht den Lebensmitteleinzelhandel so attraktiv für Investoren?

Volk: Während der Pandemie sind Supermärkte, Discounter oder andere Handelsimmobilien mit Bezug zum Lebensmitteleinzelhandel ein Anker der Stabilität. Lebensmittel gehören zum täglichen Bedarf. Daran wird sich auch in den kommenden zwei Jahrzehnten in Deutschland nichts ändern. Die durch die demographische Entwicklung tendenziell sinkende Bevölkerung wird durch Zuwanderung stabil bleiben. Nach Berechnungen des Kölner Instituts für Wirtschaftsforschung werden 2035 über 83 Millionen Menschen in Deutschland leben, die Nahrungsmittel kaufen und die vorhandene Verkaufsflächeninfrastruktur nutzen. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach diesen Immobilien. Der Konkurrenzdruck um die besten Objekte wird weiter zunehmen. Der Lebensmitteleinzelhandel bietet attraktive Perspektiven für Immobilieninvestoren. Besonders interessant hierbei sind die langen Mietvertragslaufzeiten sowie die Bonitätsstärke der Händler.

HANSAWELT: Wie sehen Sie den Wettbewerb Online- versus stationären Handel?

Volk: Der Lebensmitteleinzelhandel besitzt einen besonderen Stellenwert bei der Versorgung der Bevölkerung, da er mit den Waren des täglichen Bedarfs die Grundversorgung der Menschen sichert – und ist damit so nah am Kunden wie kaum eine andere Branche im Einzelhandel. Dabei schätzt der Kunde die Begegnung und den Austausch im Geschäft mit seinen Nachbarn und Bekannten oder dem Fachpersonal. Dies unterstreicht die positive Umsatzentwicklung in den vergangenen Jahren. Der Marktanteil des Online-Umsatzes im Lebensmitteleinzelhandel liegt bei kaum nennenswerten 2,5 Prozent. Dies ist insbesondere durch Probleme bei der Auslieferung der Waren sowie durch fehlende Rentabilität begründet. Wir rechnen mit einem weiteren Wachstum, allerdings auf einem sehr niedrigen Niveau. Das dichte Filialnetz, die sich daraus ergebenden kurzen Wege zum nächsten Lebensmittelmarkt sowie die niedrigen Preise stärken die stationäre Nahversorgung. Der Lebensmitteleinkauf im stationären Handel ist für den weit überwiegenden Teil der Kunden weiterhin attraktiver als im Online-Handel.

HANSAWELT: Die Regulierung erfordert zukünftig mehr Transparenz in Sachen Nachhaltigkeit. Wie gehen Sie mit dieser Thematik um?

Volk: Partnerschaftliche und faire Zusammenarbeit mit unseren Investoren und Geschäftspartnern sowie höchstmögliche Transparenz gelten als wichtige Leitlinien unseres täglichen Handelns. Wir haben ein Wertesystem definiert, aus dem sich das unternehmerische Leitbild für die Mitarbeiter und die Geschäftsleitung ableitet. Unsere Werte sind tief im Unternehmen verwurzelt. Persönlichkeit, Verlässlichkeit und Nachhaltigkeit: Dazu stehen wir.

Anbieter von Immobilienfonds werden zukünftig Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigen müssen, sonst laufen sie Gefahr, keine Abnehmer für ihre Produkte zu finden. Wir richten unsere Geschäftstätigkeit an etablierten Branchenstandards aus. So verpflichten wir uns dem Branchenkodex der Immobilienwirtschaft des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) sowie den Wohlverhaltensregeln und den Leitlinien für nachhaltiges Immobilien-Portfoliomanagement des Bundesverbandes Investment und Asset Management. In allen Bereichen des Investment-, Asset- und Portfoliomanagements setzen wir uns zur Aufgabe, das Nachhaltigkeitsleitbild des ZIA zu verankern. Aus Gründen der besseren Vergleichbarkeit und Standardisierung der Berichterstattung orientieren wir uns an den international anerkannten Standards der Global Reporting Initiative (GRI). Damit wollen wir die Grundlage für eine nachprüfbare Messung der Aktivitäten der RAM INVEST hinsichtlich von ESG-Aspekten schaffen.